Lorsqu’on prépare une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux, plusieurs documents sont à fournir à l’administration. Parmi eux, le plan de masse est l’un des plus importants. Ce document graphique permet de comprendre comment une construction va s’implanter sur un terrain. Pourtant, il reste souvent mal interprété ou mal réalisé. Dans cet article, vous découvrirez ce qu’est un plan de masse, à quoi il sert, ce qu’il doit contenir et comment le créer de manière conforme.
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse est un plan dessiné à l’échelle, généralement compris entre 1/100 et 1/500, qui montre l’implantation du projet sur le terrain. Il s’agit d’une vue aérienne (vue de dessus) qui représente :
- Le terrain existant
- Le ou les bâtiments projetés
- Les aménagements extérieurs
- Les distances par rapport aux limites de propriété
- Les accès et les réseaux
C’est un document indispensable pour permettre aux services d’urbanisme de visualiser la disposition du projet dans son environnement immédiat.
À quoi sert un plan de masse ?
Le plan de masse a plusieurs fonctions essentielles :
- Vérifier la conformité du projet aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), notamment en ce qui concerne les retraits aux limites séparatives, la hauteur, les emprises au sol, etc.
- Évaluer l’impact du projet sur l’environnement proche : voisinage, végétation, accès, servitudes…
- Analyser la cohérence du projet avec le terrain naturel : pentes, accès, orientation, vis-à-vis, etc.
- Faciliter l’instruction du dossier de permis de construire ou de déclaration préalable.
En résumé, il donne une vision d’ensemble précise de l’aménagement du terrain.
Dans quels cas un plan de masse est-il obligatoire ?
Le plan de masse est exigé dans les cas suivants :
- Permis de construire, que ce soit pour une maison individuelle, un immeuble collectif, une extension, ou un bâtiment agricole
- Déclaration préalable de travaux comportant une construction nouvelle ou une extension
- Permis d’aménager pour des lotissements ou divisions de terrains
Il est référencé sous le nom PCMI3 dans les pièces à fournir pour une demande de permis de construire.
Que doit contenir un plan de masse ?
Un plan de masse doit inclure plusieurs éléments obligatoires pour être recevable. Voici ce qu’on doit y retrouver :
1. Le terrain
- Contours exacts de la parcelle, avec les limites de propriété
- Orientation (nord) clairement indiquée
- Les niveaux topographiques (altimétrie), si le terrain est en pente
2. Le projet de construction
- L’emplacement précis des constructions projetées
- Les dimensions des bâtiments : longueur, largeur
- Les distances par rapport aux limites de propriété (en mètres)
- Les hauteurs des bâtiments
- Les toitures, terrasses, piscines, garages si inclus dans le projet
3. Les aménagements extérieurs
- Accès au terrain (voitures, piétons)
- Voirie existante et projetée
- Chemins d’accès, portails, clôtures
- Espaces verts : arbres à conserver ou à planter, haies, pelouses
- Stationnements et zones de manœuvre
- Équipements techniques : cuves, réseaux d’assainissement, eaux pluviales
4. Les réseaux
- Branchements aux réseaux : eau, électricité, téléphone, tout-à-l’égout
- Tranchées techniques si visibles
- Évacuations des eaux usées et pluviales
Quelle est l’échelle à utiliser pour un plan de masse ?
Le plan de masse doit être réalisé à une échelle adaptée permettant de lire tous les détails avec précision. Les échelles les plus courantes sont :
- 1/500 : pour les maisons individuelles et projets classiques
- 1/200 : pour les petits terrains ou projets urbains
- 1/100 : pour les détails spécifiques (piscines, annexes…)
📏 Une échelle de 1/500 signifie que 1 cm sur le plan représente 5 mètres dans la réalité.
Comment faire un plan de masse ?
1. Rassembler les données
Avant de dessiner, il faut :
- Relever les dimensions exactes du terrain (via le cadastre, un géomètre ou un plan existant)
- Repérer les bâtiments existants et les éléments naturels
- Obtenir les exigences du PLU de la commune
2. Dessiner le plan
Vous pouvez dessiner le plan :
- À la main, avec règle, équerre et échelle graphique
- À l’aide de logiciels professionnels : AutoCAD, ArchiCAD, SketchUp
- Avec des logiciels grand public comme Kozikaza, HomeByMe, Sweet Home 3D
Le plan doit être clair, lisible, bien coté, avec tous les éléments mentionnés.
3. Ajouter les annotations obligatoires
- Titre du plan : « Plan de masse »
- Orientation (flèche du nord)
- Échelle graphique
- Nom du projet (ex. : construction maison individuelle)
- Cotes en mètres
Plan de masse et autres plans : différences
| Document | Vue | Fonction principale |
|---|---|---|
| Plan de masse | Vue de dessus | Implémentation du projet sur le terrain |
| Plan de situation | Vue large | Localisation du terrain dans la commune |
| Plan de coupe | Vue verticale | Hauteurs, niveaux, intégration au relief |
| Plan de façades | Vue latérale | Aspect extérieur du bâtiment, ouvertures, matériaux |
Bonnes pratiques pour un plan de masse conforme
✔️ Soyez précis : utilisez une échelle adaptée
✔️ Vérifiez que tous les éléments demandés sont présents
✔️ Pensez à indiquer les distances aux limites de propriété
✔️ Respectez les règles du PLU (retrait, hauteur, emprise…)
✔️ Ne surchargez pas le plan : privilégiez la lisibilité
✔️ Vérifiez que le nord est bien orienté et clairement affiché
✔️ Indiquez les matériaux si demandé (notamment en secteur ABF)
FAQ sur le plan de masse
Peut-on faire un plan de masse soi-même ?
Oui, un particulier peut réaliser son plan de masse, tant qu’il est précis, clair, à l’échelle et complet. Pour les projets complexes, il est recommandé de faire appel à un architecte ou un dessinateur.
Est-il obligatoire pour une simple clôture ou terrasse ?
Oui, dans une déclaration préalable de travaux, le plan de masse est souvent demandé, même pour une clôture, une terrasse ou un abri de jardin.
Que faire si mon terrain est en pente ?
Il faut indiquer les niveaux altimétriques sur le plan de masse. Un relevé topographique peut être utile, surtout si la pente impacte l’implantation du bâtiment ou les accès.
